La tendance à la baisse des tensions locatives se maintient en Suisse

En juillet, les loyers suisses ont peu évolué par rapport au mois précédent, confirmant l’accalmie progressive du marché locatif suisse observée depuis le début de l’année. Cependant, cette tendance varie selon les cantons, comme le révèlent les données récentes de la plateforme immobilière Homegate.

Crédit image: Roland ZH, CC_BY-SA_4.0

Zurich illustre la détente du marché locatif suisse pour l'année en cours.

L’indice des loyers de Homegate mesure les variations mensuelles des loyers après correction des facteurs qualitatifs pour les appartements nouvellement mis ou remis en location sur la base des offres actuelles du marché. Par rapport au mois précédent, l’indice a augmenté de 0,1 point en juillet et se situe désormais à 130.9 points (plus 0,1%). Par rapport à l’année précédente, les loyers proposés dans toute la Suisse ont augmenté de 1.7 %.

Le marché locatif suisse ralentit
Des signes de détente apparaissent sur le marché suisse des logements locatifs depuis le début de l’année. Ainsi, les loyers proposés ont augmenté de 1,3 % au cours de cette période. Au cours de la même période l’année dernière, la hausse était encore plus de deux fois plus forte. Martin Waeber, directeur Real Estate du Swiss Marketplace Group, voit l’immigration comme l’une des raisons de cette évolution: « Au cours des cinq premiers mois de l’année 2025, l’immigration nette en Suisse a été inférieure de 11 % à celle enregistrée au cours de la même période en 2024. La tendance à la baisse se poursuit donc, l’immigration nette en 2024 étant déjà inférieure de 15,6 % à celle de 2023. Cela a entraîné un ralentissement plus marqué de l’évolution des loyers. » Néanmoins, l’augmentation des loyers depuis juillet 2020 reste remarquable.  Dans le canton de Zurich, le niveau des loyers est supérieur de plus de 21 % à celui d’il y a cinq ans.

Tous les regards braqués sur les Etats-Unis
A cela s’ajoute la politique douanière des Etats-Unis : Les droits de douane de 39 % sur les exportations suisses, pourraient indirectement affecter le marché immobilier. En ralentissant la croissance économique et en pesant sur l’emploi, ces mesures risquent de freiner la demande de logements et d’atténuer la pression sur les loyers.

Hausse principalement en Suisse orientale et centrale
En examinant examine les régions où la hausse des loyers est la plus forte, Homegate constate que le canton de Schwytz et certaines parties de Suisse orientale occupent les premières places. Depuis le début de l’année, les loyers proposés ont augmenté de 3,5 % dans le canton de Schwytz, suivis par ceux des Grisons, de Glaris et d’Appenzell (2,5 % chacun; les cantons d’Appenzell sont regroupés). Bien que ces augmentations soient considérables, les hausses enregistrées au cours de la même période l’année dernière dans les cantons alors en tête étaient encore nettement plus élevées.

Les loyers ralentissent en ville
Une croissance des loyers en Suisse plus modérée s’explique par l’évolution observée dans les centres urbains, où le marché se stabilise. Dans la ville de Zurich, les loyers ont augmenté de 1,7 % depuis le début de l’année, soit nettement moins que les 3,1 % enregistrés au cours de la même période l’année dernière et loin des 8,2 % enregistrés au cours des sept premiers mois de 2023. Pour la première fois depuis plusieurs années, les loyers augmentent à peu près au même rythme dans la ville de Zurich et dans le canton. Dans d’autres villes suisses également, la hausse des loyers n’a pas été la même partout depuis le début de l’année. Lucerne enregistre la plus forte hausse par rapport à décembre 2024, avec 1,8 %, suivie de Zurich (plus 1,7 %), de Berne et de Lugano (plus 1,4 % chacune). Ceci après une baisse significative à Lugano en juillet par rapport au mois précédent (moins 1,3 %).

Hausse modérée des prix à prévoir
Martin Waeber s’attend également à une hausse modérée des loyers proposés dans les mois et les années à venir: « Les impulsions générées par l’activité de construction ne devraient pas suffire à contrer l’évolution actuelle des loyers ». En conséquence, le nombre de logements locatifs vacants devrait à nouveau légèrement baisser, ce qui, combiné à une immigration stable, quoiqu’en légère baisse, entraînera une hausse moins forte, mais néanmoins soutenue, des loyers.

Correction des facteurs qualitatifs
L’évolution des loyers proposés en Suisse s’effectue après correction de divers facteurs liés à la qualité, à l’emplacement et à la taille des appartements. L’avantage de cette méthode dite hédoniste réside dans le fait que l’indice reflète ainsi l’évolution réelle des loyers des logements neufs et des logements à relouer sur Homegate. L’indice des loyers de Homegate est le plus ancien en Suisse à être apuré des facteurs de qualité et est considéré comme une source de référence pour les professionnels de l’immobilier pour déterminer le prix d’objets locatifs.