Le secteur du bâtiment a bien terminé une année 2022 difficile

Gros oeuvre et second œuvre ont affiché des résultats remarquables en fin d’année. Des investissements accrus  sont prévus dans le secteur des logements collectifs, tandis que la reprise du marché de l’emploi favorise la croissance dans le segment de la construction de bureaux. Quant aux prix des matériaux, la situation s’est détendue. Malgré une conjoncture fragile, la Suisse devrait éviter la récession.

Crédit image: Jean-A. Luque

L’accès à la propriété est toujours plus ardu, mais la demande reste robuste. Cela se traduit par une hausse continue des prix : +5,0 % en 2022. Des projets comme les Oréades à La Tour-de-Peilz (VD) surfent sur cette vague et proposent une centaine d’appartements en PPE.

Les perspectives dans le domaine de la construction ont repris des couleurs. Gros oeuvre et second œuvre en Suisse peuvent se targuer d’un dernier trimestre 2022 relativement solide. En effet, le montant total des investissements projetés – calculé sur la base des demandes de permis de construire – a augmenté de 1,3 % par rapport au même trimestre de l’année précédente.

Cette hausse est même de 3,3  % en comparaison avec le troisième trimestre 2022. Une bonne nouvelle qu’il faut relativiser ; en effet les investissements annoncés en fin d’année restent en dessous de la moyenne annuelle.

La crise se poursuit, comme en témoigne le nombre de projets de construction déclarés. Certes supérieur à celui d’il y a douze mois (+13,7 %), le nombre de demandes a néanmoins considérablement diminué par rapport au troisième trimestre 2022 : -17,0 %.

L’augmentation des taux d’intérêt directeurs des banques centrales pour lutter contre l’inflation se fait sentir dans la construction. La situation s’est détériorée sur le marché du logement locatif et de l’immobilier. L’inflation et la hausse des taux d’intérêt ont fait perdre le moral aux investisseurs, faisant passer le Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI) d’un niveau record à un plancher historique en  l’espace d’un an. Calculé chaque année par le cabinet de conseil KPMG Suisse, cet indice reflète les attentes des investisseurs, des promoteurs et des évaluateurs sur le marché immobilier suisse. C’est la première fois depuis plus de dix ans que les professionnels du marché tablent sur des prix des placements immobiliers à la baisse.

L’indice SWX Iazi Private Real Estate, établi par la société de conseil immobilier Iazi, dresse pour sa part un tableau moins pessimiste. Dans le secteur des logements collectifs, on constate au dernier trimestre une hausse des prix de 1,7 % par rapport au trimestre précédent. Sur l’année, l’indice affiche une hausse de 5,6 %. En fin d’année toutefois, une première correction des prix est apparue en réponse à l’évolution des taux d’intérêt. 

Manque de logements locatifs
Les offres pour des logements locatifs sont en diminution. Selon l’indice en ligne des logements publié par l’Association suisse de l’économie immobilière et le Swiss Real Estate Institute, le nombre d’habitations au 20 septembre dernier a diminué de 9,5 % par rapport à la même date l’année dernière. Il s’est situé à environ 434 000 unités. Dans les villes, la pénurie de logements est particulièrement aiguë. Selon l’indice des loyers créé par la plateforme immobilière Homegate en collaboration avec la Banque cantonale zurichoise, les loyers proposés à Zurich ont augmenté en moyenne de 6,9 % par rapport à l’année précédente. Les communes qui se trouventà proximité des grandes agglomérations affichent elles aussi un faible taux de logements vacants.

Selon l’indice mensuel des loyers de Homegate, la situation semble s’être légèrement détendue en novembre. Néanmoins, en comparaison annuelle, les loyers ont augmenté de manière significative, avec des variations cantonales allant de +0,5 % (Fribourg) à +5,4 % (Schwyz).

Compte tenu de l’offre réduite, les prix de location des appartements ont augmenté, ce qui pourrait également être dû à la forte immigration nette. Les spécialistes de l’immobilier de Credit Suisse s’attendent à des effets positifs de la croissance démographique sur la demande de construction.

Une accélération de l’activité de construction de logements se dessine déjà. Par rapport au dernier trimestre 2021, les investissements dans ce secteur ont globalement augmenté de 8,1 %, comme en attestent les chiffres de Docu Media Suisse Sàrl. Cette hausse est principalement attribuable au segment des logements collectifs (MFH). En effet, ce dernier a pu enregistrer une hausse de 14,9 % du volume de construction prévu par rapport au même trimestre de l’année précédente et de 9,2 % en comparaison avec le trimestre précédent. Bien que les montants trimestriels moyens du segment MFH aient augmenté progressivement depuis le début de la pandémie, il semble qu’une partie de cette hausse s’explique par le renchérissement de la construction.

Maisons individuelles plus rares
n ce qui concerne l’accès à la propriété, la demande reste robuste. Cela se traduit, elon l’indice Swx Iazi Private Real Estate, par des prix à la hausse de 1,4 % en comparaison trimestrielle. Les maisons individuelles et les appartements en copropriété ont contribué à parts à peu près égales à cette augmentation. Selon l’indice 2022, les prix des propriétés ont augmenté de 5,0 % en glissement annuel. Quant à l’offre de maisons individuelles disponibles, elle devrait se raréfier. Selon les données de Docu Media, le montant des investissements de ce segment a baissé de 10,7 % comparé au même trimestre de l’année précédente. Le volume des nouvelles constructions et des transformations affiche pour la première fois un résultat négatif à la fin de l’année. La tendance s’est  clairement inversée au cours du second semestre. En comparaison avec le troisième trimestre, le volume de constructions a baissé de 11,4 %, un phénomène qui s’était éjà esquissé au trimestre précédent (-9,4 %). Cette offre plus restreinte ne va pas manquer d’avoir des répercussions à la hausse sur le prix de vente.

L’augmentation des coûts de financement devrait contribuer à ralentir la construction de logements. Le prix des hypothèques est aujourd’hui deux fois plus élevé qu’il y a un an. En janvier, le taux d’intérêt indicatif moyen s’élevait à 2,54 % pour les hypothèques à taux fixe sur cinq ans et à 2,76 % pour celles à dix ans, selon les données du service de comparaison Money-land.ch. Après avoir atteint leur plus haut niveau en octobre (2,96 % et 3,35 %), les taux se sont certes affaiblis, mais les acteurs du marché tablent sur une prochaine hausse des taux hypothécaires en raison du relèvement ultérieur du taux directeur par la Banque Nationale Suisse (BNS), précise le service de comparaison. Il se peut toutefois que les prix tiennent déjà compte d’éventuelles nouvelles adaptations du taux directeur.