16:11 BAROMETRE DU BATIMENT

La construction au ralenti pour le deuxième trimestre 2019

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Le ralentissement dans le secteur du bâtiment en Suisse se poursuit pendant le deuxième semestre 2019, notamment en ce qui concerne la construction de logements. Ce recul est partiellement compensé par l’édification de structures industrielles et l’accroissement du parc immobilier pour le tertiaire. Si les  perspectives de croissance économique se sont légèrement détériorées, les prévisions sur l’année restent positives.

Deuxième trimestre 2019, baromètre du bâtiment

Quelle: Implenia

Implenia est actuellement entreprise générale pour la construction du complexe résidentiel Wolkenwerk, à Zurich-Oerlikon. Un projet à 150 millions de francs.

Dans le domaine de la construction, le ralentissement s’est poursuivi au cours du 2e trimestre 2019. Le montant total alloué à des projets de construction a baissé de 2,7% par rapport au même trimestre de l’année précédente. En revanche, on constate à nouveau une hausse des demandes de permis de construire (+0,5%).

Les livraisons de ciment régressent

L’évolution du premier trimestre s’est donc poursuivie, dans la mesure où le volume de construction a diminué (-3,0%) alors que le nombre de demandes a augmenté (+0,7%). Les livraisons de ciment ont également régressé au cours des trois derniers mois. Par rapport au même trimestre (record) de l’année précédente, les livraisons de ciment ont diminué de 3,6%. Selon Cemsuisse, l’Association suisse de l’industrie du ciment, le recul cumulé au premier semestre 2019 n’est que de 0,2% par rapport au premier semestre 2018.

Affaiblissement plus marqué

Sur la base des demandes de construction de logement, il est très net que la construction d’habitations s’est affaiblie de façon plus marquée au 2e trimestre. Le volume de construction a diminué de 1,4% par rapport au même trimestre 2018. Déjà au cours du premier trimestre, le montant global avait baissé de 1,3% par rapport à l’année précédente. Le segment des immeubles de placement a continué de s’affaiblir. Les sommes allouées à leur édification ont diminué de 0,5% par rapport au même trimestre de l’année précédente. Malgré cette tendance négative, le volume de construction reste toujours nettement supérieur à la moyenne décennale. Depuis le deuxième trimestre 2018, le volume de construction dans le segment des immeubles d’habitations collectives affiche lui aussi une tendance négative. A l’exception du dernier trimestre de l’année dernière, le volume de construction de tous les trimestres a été déficitaire. La faiblesse persistante des taux d’intérêt qui, selon les économistes, se maintiendra encore un certain temps, demeure le véritable moteur de l’activité de construction dans la construction de logements.

Les banques veulent s’autoréguler

Depuis un certain temps, l’Autorité des marchés financiers (FINMA) et le Département fédéral des finances (DFF) observent avec inquiétude l’évolution des logements vacants et des prix sur le marché des immeubles locatifs. La Banque nationale suisse (BNS) a mis en garde contre un risque de surchauffe et le problème du « too big to fail ». Tout particulièrement dans le cas des immeubles de placement où des dettes élevées pourraient entraîner une exposition au risque importante en cas de hausse des taux d’intérêt. C’est la raison pour laquelle les autorités encouragent les banques à appliquer des critères plus « conservateurs » pour les crédits avancés et l’amortissement lors de l’octroi d’une hypothèque. « Un ajustement efficace de l’autorégulation serait très souhaitable », a déclaré, début avril, Mark Branson, directeur de la FINMA. Peu après, le DFF a soumis à consultation une version révisée de l’Ordonnance sur les fonds propres (OFR).

Dette à amortir en dix ans

Favorable à l’autorégulation, l’Association suisse des banquiers (ASB) n’a pas attendu pour réagir et propose que pour le financement hypothécaire d’un immeuble de placement, la part minimale de capitaux propres doit désormais se monter à 25% (auparavant 10%). En ce qui concerne les immeubles à rendement, la dette hypothécaire doit désormais être amortie aux deux tiers dans un délai maximal de dix ans (auparavant 15 ans). En raison de ce renforcement des dispositions, l’ASB estime que les autorités doivent renoncer à appliquer les mesures OFR. En cas d’accord de la FINMA, ces dispositions renforcées entreront en vigueur le 1er janvier 2020.

Propriété plus chère, loyers à la baisse

Dans l’ensemble, le volume de construction des maisons individuelles a été inférieur de 4,2% par rapport à celui de 2018. D’autre part, on peut constater cette année une hausse des prix de vente des maisons individuelles. Grâce à la baisse des taux d’intérêt hypothécaires, le financement se maintient à un niveau plus attrayant que jamais. Selon le « Swiss Real Estate Offer Index », calculé par Immoscout24 et la société de conseil immobilier Iazi, le prix des villas a augmenté de 2,1% en juin, contre 3,9% l’année précédente. En revanche, la valeur des appartements en PPE a diminué de 1,6% en juin, sachant toutefois que, sur les 12 derniers mois, elle est en hausse de +1,4%.

Locataires mieux lotis

De manière générale, les perspectives se sont améliorées pour les locataires au cours de la dernière année. L’Office fédéral du logement (OFL) avance plusieurs explications : la très forte orientation de l’activité de la construction de logements vers le marché du locatif et, aussi, le taux d’immigration plus faible accompagné d’une augmentation insignifiante du nombre de ménages étrangers par rapport à l’année précédente (+0.9%). Cette faiblesse de la demande entraîne une détente sur les marchés, y compris celui des loyers économiques. Dans les segments de loyers supérieurs, il y aurait plus d’appartements vacants que nécessaire.

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