Le marché de la construction ne décolle pas en Suisse

Malgré la forte demande de logements en propriété et en location, l’offre ne cesse de diminuer. La situation varie considérablement en fonction des régions et des secteurs. Dans celui des maisons individuelles, le pic semble avoir été atteint, tandis que la construction de bureaux connaît une stagnation. Une impulsion favorable devrait toutefois se faire sentir dans le domaine des infrastructures.

Crédit image: Jean-A. Luque

Le nombre de logements construits diminue au fil des années, ce qui affecte le marché de la construction tout entier.

La demande de logements, que ce soit en propriété ou en location, est élevée. Or, le taux de vacance est très bas – il ne représentait plus que 1,15% des logements au 1er juin 2023 – et l'offre est en constante diminution. De nombreuses régions de Suisse connaissent aujourd'hui une pénurie d'habitations. Si on ajoute à cela une situation économique stable, comment le marché de la construction réagit-il face à cette évolution ?

En termes nominaux, les investissements dans le bâtiment ont quelque peu progressé au cours des deux ou trois dernières années. Mais cette tendance s'explique principalement par la forte hausse des prix de la construction en 2021 et 2022. Qui plus est, ces chiffres positifs se rapportent principalement au secteur de la transformation et de la rénovation. Or, cela fait plusieurs années déjà que le nombre de nouvelles constructions de logements diminue, tout comme les investissements dans le bâtiment si on considère leur évolution corrigée de la construction. Cette baisse se constate particulièrement dans le marché des logements collectifs, mais aussi dans celui des surfaces commerciales. Toujours est-il que le segment « Autres bâtiments » – qui regroupe les infrastructures, l'industrie, le commerce, les entrepôts et l'agriculture – a un effet stabilisateur sur le secteur de la construction. Cela s'explique principalement par la construction d'infrastructures publiques.

Perspectives pour 2024
A court terme, une inversion de tendance semble peu probable. Pour 2024, nous tablons en termes nominaux sur une valeur proche de zéro légèrement négative (-0,8 %) dans le domaine des nouvelles constructions, et une valeur proche de zéro légèrement positive (+0,7 %) pour les transformations. Dans les deux cas, ceci devrait se traduire par une baisse réelle des investissements, dans la mesure où un renchérissement légèrement positif des prix de la construction est attendu l'année prochaine. Cette tendance est due à l'inflation persistante à l'étranger, trop élevée pour être entièrement compensée par l'appréciation du franc. De ce fait, les importations restent chères. Qui plus est, les salaires dans le secteur de la construction continueront à augmenter en termes nominaux, notamment en raison de la pénurie de main-d'œuvre qualifiée.

L'indice des prix de la construction a augmenté de 4,2% entre avril 2022 et avril 2023, un chiffre nettement inférieur à celui de l'année précédente (8,1%). Comparé au mois d'octobre 2022, le renchérissement des prix à la construction n'était plus que de 1%, laissant présager une stabilisation progressive. Cette évolution s'explique principalement par les prix des matériaux qui diminuent progressivement depuis le rétablissement des chaînes d'approvisionnement. Sans compter que le secteur de la construction en Suisse accuse un ralentissement, entraînant une concurrence accrue sur les prix et une réduction des marges dans le secteur de la construction.

Reprise attendue
Globalement, les investissements totaux dans le bâtiment en 2024 devraient donc être inférieurs, en termes réels, à leur niveau de 2013, et ce malgré une croissance de la population d'environ 10% depuis lors. A moyen terme, le secteur du bâtiment devrait toutefois reprendre de l'élan. Après tout, la demande de base de surfaces supplémentaires est saine en raison de la croissance soutenue et solide de la population et de l'emploi en Suisse.

Mais pourquoi le secteur du bâtiment ne décolle-t-il pas ?
Dans un contexte de marché de l'emploi robuste, la question qui se pose est de savoir pourquoi le marché de la construction manque encore de dynamisme. Quelles en sont les raisons?

Le renchérissement des prix à la construction: après avoir connu de fortes hausses, de nombreuses régions n'ont pas encore vu les prix de la construction baisser.

Les réglementations: la durabilité, la protection contre le bruit, l'accessibilité aux personnes handicapées, la protection des locataires... De nombreuses réglementations sont extrêmement utiles et nécessaires. Cela dit, toute nouvelle réglementation se traduit par une augmentation des coûts et une plus grande complexité dans la réalisation des projets. La plupart des réglementations ont plutôt tendance à freiner l'activité de construction plutôt qu'à la stimuler.

Les taux d’intérêt: la hausse des taux hypothécaires fait grimper les coûts de financement et, en même temps, la hausse des taux d'intérêt a pour effet de raviver l'attrait de solutions d'investissement alternatives, ce qui entraîne une baisse de l'activité de construction.

La conjoncture: des incertitudes générales telles que la guerre et l'approvisionnement en énergie empêchent la Suisse, et donc le secteur de la construction, d'exploiter pleinement son potentiel de croissance.

Des problèmes de capacité: le manque de main-d'œuvre pose des problèmes aux entreprises de construction. Les pénuries d’approvisionnement représentent un défi de taille, notamment pour le marché de la transformation qui est en plein essor.

Les transformations gagnent des parts de marché
Un autre phénomène notable est l'importance croissante de la rénovation par rapport à la construction neuve. La raison principale tient aux investissements dans la durabilité, essentiellement des mesures de rénovation énergétique telles que le remplacement des systèmes de chauffage, les améliorations de l'isolation ou l'utilisation de l'énergie photovoltaïque. Cela dit, il existe encore d'autres raisons. Il s’agit notamment du manque de terrains à bâtir et des prix élevés de ces derniers. S'il n'y a pas de terrain à bâtir disponible à l'endroit souhaité ou si le prix est tel qu'il est impossible d'envisager un projet de construction rentable, beaucoup de maîtres d'ouvrage finissent par se dire que la meilleure solution est de construire ou d'agrandir là où ils possèdent déjà un bien immobilier. Enfin, un autre aspect qui intéresse de nombreux investisseurs est le fait de pouvoir démontrer que leur bâtiment répond aux critères de durabilité. Un assainissement énergétique leur permet d'optimiser leurs parcs immobiliers, d'économiser de l'énergie grise et de bénéficier de subventions.

Construction de logements : différences régionales
La construction d'appartements en location et en propriété ne cesse de diminuer depuis 2018. Ainsi, les volumes d'investissement dans les permis de construire de l'année dernière (du 3e trimestre 2022 au 2e trimestre 2023) étaient inférieurs de 3,3% (logements locatifs) voire de près de 13% (logements en propriété) par rapport à la moyenne des cinq années précédentes, et ce malgré la hausse des prix de la construction enregistrée ces deux dernières années. Autre fait marquant: la construction de nouveaux appartements en PPE dans les grands centres urbains a chuté à un niveau proche de zéro.

Le Plateau suisse, densément peuplé, se caractérise actuellement par une baisse des investissements dans la construction de logements collectifs. Seules quelques régions situées entre les grandes villes de Bâle et de Zurich ainsi qu'une grande partie de la Suisse orientale font exception. Le Valais se distingue par une augmentation des investissements. Il en va de même pour les Grisons dont le dynamisme, avec des projets variés, est réparti dans tout le canton. Le plus grand projet de construction actuel est l'extension du «rocksresort» à Laax. Sa particularité réside dans le concept «Buy to use and let», où les propriétaires ne disposent de leurs appartements que durant une certaine période de l'année; le reste du temps, ils les mettent en location.

Le pic des villas a-t-il été dépassé ?
Comparé à la même période de l'année précédente, le nombre de nouveaux permis de construire pour des maisons individuelles a considérablement reculé entre le 3e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023. Il convient toutefois de préciser que la période antérieure avait été marquée par un petit pic temporaire, dans la mesure où la pandémie de coronavirus et les possibilités de travail à distance avaient stimulé le désir de posséder une maison à la campagne. Même si les permis de construire délivrés sur les quatre derniers trimestres demeurent nettement supérieurs à la moyenne des cinq années précédentes, une analyse des demandes de permis de construire fait apparaître que cette tendance à la baisse devrait se poursuivre. La hausse des taux d'intérêt met en difficulté un nombre croissant de personnes intéressées. Tout particulièrement sur l'arc lémanique, dans de nombreuses régions du canton de Berne ainsi qu'en Argovie et en Valais, le ralentissement se fait déjà clairement sentir. La production de maisons individuelles a augmenté en Suisse centrale, au Tessin et dans l'Oberland bernois. Les zones de chalandise de Zurich et de Bâle restent elles aussi attractives pour la construction de maisons individuelles.

L'activité de bureaux à un niveau historiquement bas
Le secteur de la construction de bureaux connaît un véritable coup d'arrêt dans une grande partie de la Suisse. Les demandes de permis de construire sont devenues quasiment inexistantes et, avec elles, le nombre des autorisations. Seules quelques régions, pour la plupart rurales, enregistrent une croissance, où même de petits projets isolés suffisent à déclencher un important effet d'échelle, par exemple dans les cantons du Jura et de Thurgovie ou dans la région de Schwarzwasser. Quelques marchés de bureaux majeurs se voient pour leur part dominés par quelques grands projets individuels de grande envergure: à Genève, par exemple, ce sont les travaux de rénovation du siège de l'ONU.  Avec un montant estimé à 837 millions de francs, il s'agit actuellement du plus grand projet de construction en Suisse. Plusieurs projets d'envergure ont également été approuvés dans et aux alentours de la ville de Lucerne. C'est ainsi que se construit, à la frontière entre Kriens et Lucerne, un quartier urbain conçu dans un esprit de durabilité, qui abritera entre autres la caisse de compensation WAS de Lucerne dès 2026. (Jörg Schläpfer)