Bulle immobilière à l’horizon?

Les prix des villas et des appartements en PPE en Suisse n’en finissent pas de grimper. Au troisième trimestre 2021, la demande de biens résidentiels à usage privé reste extrêmement forte et bat des records historiques.

Crédit image: Jean-A. Luque

Les taux d’intérêt historiquement bas rendent l’immobilier extrêmement attrayant, mais contribuent à une hausse des prix qui peut s'avérer dangereuse.

Selon le cabinet de conseil en immobilier, IAZI-CIFI, son indice SWX IAZI Real Estate pour les logements en propriété (villas et appartements en PPE) a connu une augmentation de 1,2% au cours du troisième trimestre 2021 (trimestre précédent: 1,7%). Sur une base annuelle, la croissance des prix s’élève à 5,5% (trimestre précédent: 4,6%). «L’évolution des prix des logements en propriété se poursuit à plein régime. L’immobilier reste un investissement très prisé, surtout en temps de crise», déclare Donato Scognamiglio, CEO de CIFI SA.

Plus forte croissance depuis 2013
Les villas ont enregistré une croissance de prix de 1,1% au troisième trimestre (trimestre précédent: 2,2%). Sur une base annuelle, la hausse s’élève à 5,8% (trimestre précédent: 4,5%). Il s’agit de la plus forte croissance annuelle dans l’indice depuis début 2013.

Pour leur part, les appartements en PPE ont enregistré une croissance de prix de 1,3% au troisième trimestre (trimestre précédent: 1,3%). Sur une base annuelle, la hausse s’élève à 5,1% (trimestre précédent: 4,7%). Il s’agit de la plus forte croissance annuelle depuis début 2014. «Nous expérimentons de nouveaux records», déclare Donato Scognamiglio.

Le jeu ambigu de la BNS
Dans le contexte de l’évolution extraordinaire des prix sur le marché immobilier, le vice-directeur de la BNS a légitimement mis en garde à la fin de l’été contre d’éventuelles corrections de prix ou des défaillances de crédit. Selon la BNS, une hausse abrupte des taux d’intérêt entraînerait des pertes considérables.

«A vrai dire, nous sommes tiraillés entre la prudence et la prise de risque», s’interroge Donato Scognamiglio. Ce sont précisément les taux d’intérêt historiquement bas qui rendent l’immobilier résidentiel si attrayant pour les investisseurs, même petits, ou les particuliers. Ils permettent d’obtenir des taux hypothécaires records et nourrissent les rêves des futurs propriétaires. Mais la BNS ne veut pas encore relever les taux directeurs. «Elle fait ainsi elle-même le jeu de la bulle immobilière, constate Donato Scognamiglio. Elle avertit, mais n’apporte aucune aide».

Mise en garde
Au troisième trimestre, les prix ont augmenté de 2,2% pour les immeubles de rapport (trimestre précédent : 0,7%). Sur une base annuelle, la croissance des prix s’est nettement accélérée avec 4,5%. Ce segment s’inscrit clairement à nouveau dans la tendance de «l’avant-Covid». Au troisième trimestre 2019, la croissance annuelle des prix était de 4,9%; un an plus tard, elle était tombée à -0,5%. «Après une période de calme, la ferveur revient et la situation est la même qu’auparavant: en l’absence d’alternatives, les investisseurs continuent de miser sur les immeubles de rapport», conclut Donato Scognamiglio. Le fait que de nombreux particuliers souhaitent désormais acquérir un bien de rendement et participer aux procédures d’appel d’offres pour la vente de biens immobiliers lui semble cependant très préoccupant. «C’est précisément lorsque les rendements sont très faibles que les risques sont les plus élevés pour les particuliers. A l’ère de l’argent bon marché et de la courbe des prix en constante augmentation, beaucoup semblent avoir oublié que les prix peuvent parfois baisser.»