15:11 BAROMETRE DU BATIMENT

Troisième trimestre 2020 : l’heure du défi pour le bâtiment

Teaserbild-Quelle: Jean-A. Luque

Les indicateurs du troisième trimestre 2020 sont mitigés pour le bâtiment. L’ensemble du secteur de la  construction a diminué ses investissements. Seules les maisons individuelles donnent actuellement un coup de pouce à l’immobilier résidentiel. La construction de bureaux est particulièrement fragilisée. L’espoir se concentre sur les créations d'écoles et d'hôpitaux. A l’heure de la deuxième vague du Covid-19, il faut se rendre à l’évidence : le retour à la normalité sera lent.

Troisième trimestre 2020, baromètre du bâtiment

Quelle: Jean-A. Luque

Quantité d’immeubles résidentiels (ici le quartier de l’Etang à Vernier) sont actuellement en construction, malgré le ralentissement des investissements.

Le secteur de la construction, gros oeuvre et second oeuvre, est marqué par un nouveau ralentissement de l'activité. Au troisième trimestre 2020, le volume d’investissement, calculé sur l’étude des demandes de permis de construire, affiche une baisse de 4,9 % par rapport au même trimestre de l'année précédente, et de 2,0 % par rapport au deuxième trimestre. Le nombre de soumissions, qui suit les chiffres des demandes de permis de construire avec plusieurs mois de retard, est encore positif : +13,8 % par rapport à l'année précédente. Mais le constat est là. La tendance à la baisse des investissements s'est accélérée, notamment en ce qui concerne la construction de logements.

Les maisons individuelles à la rescousse

Pris dans leur globalité, les financements prévus dans l’immobilier ont diminué de 2,9 %. Un résultat, moins mauvais qu’il n’y paraît, sauvé par le segment des maisons familiales individuelles (MFI). Ce seul secteur a augmenté de 20,1 % au troisième trimestre par rapport au même trimestre 2019, alors que son taux de croissance était stable, mais relativement modeste, pour ce premier semestre de l’année. De manière générale, l’activité pour de nouvelles constructions devrait être plus dynamique que dans le domaine des rénovations et transformations.

Grands ensembles d'immeubles touchés

Là où le bât blesse, c’est dans le domaine des immeubles collectifs. Le volume de construction a diminué de 8,6 % par rapport à l'année précédente, avec un recul plus marqué trimestre après trimestre et un résultat clairement inférieur à la moyenne quinquennale. Les projets de grands immeubles résidentiels de rendement seront néanmoins moins affectés à l'avenir que les projets d'extension ou de conversion. En effet, déjà au cours des deux premiers trimestres 2020, les investissements prévus dans ce segment étaient nettement inférieurs à ceux de l'année précédente.

Marché du logement soutenu

Les spécialistes de l'immobilier du Credit Suisse s'attendent encore, pour les 6 à 18 prochains mois, à un marché du logement locatif soutenu. Coronavirus ou pas, les taux d'intérêt négatifs persistent. Et malgré la hausse constante du taux d'inoccupation, investir dans du locatif reste toujours intéressant pour les investisseurs institutionnels ou privés. Mais l’indicateur sur le nombre de logements vacants est à surveiller.

Location touchée

Selon les enquêtes de l'Office fédéral de la statistique, ce taux de vacance est désormais de 1,72 % (année précédente : 1,66 %). Si ce taux reste assez modeste dans les centres urbains, il est supérieur à la moyenne au Tessin (2,7 %) ainsi que sur le Plateau et en Suisse orientale (2,1 %). L'augmentation de logements vacants touche essentiellement le secteur de la location. Il affecte moins les résidences en propriété. Ce dernier marché reste extrêmement solide, même en ces temps agités.

Selon Donato Scognamiglio, PDG de la société de conseil immobilier Iazi, la demande d’appartements en propriété privé augmente de manière stable. Un assez grand nombre de personnes essaient de concrétiser leur rêve de devenir propriétaire. Cela se répercute dans les prix de l'immobilier, qui ont continué à augmenter au cours des douze derniers mois. Le confinement a d’ailleurs conduit de nombreuses familles à développer de nouveaux besoins en matière de logement. C'est ce qui s'est passé dans le cas des maisons individuelles, +1,5 % au troisième trimestre, où la demande a dépassé l'offre et fait grimper les prix.

Baisse des revenus

Selon l'UBS, cette évolution des prix sur le marché suisse du logement présente toutefois des risques. L'effondrement de la production économique provoqué par la crise du covid-19 devrait entraîner une baisse des revenus, ce qui, compte tenu de l’augmentation des prix de l'immobilier, conduit à une hausse de l'indice de bulle immobilière. Cet indice, qui se compose de six catégories de risques, est passé de 1,30 point au premier trimestre 2020 à 1,52 point au deuxième trimestre. Un indice supérieur à 2 indique clairement une bulle immobilière ; lorsqu’il se situe entre 1 et 2, on parle d’un risque de bulle. A en croire les experts de la grande banque suisse, l’indice devrait reculer et sortir de la zone de surchauffe d'ici la fin de l’année prochaine.

Toutefois, cette évolution repose  sur deux présupposés : d’une part les revenus des ménages à fin 2021 soient identiques à ceux de fin 2019 et, d’autre part, que les prix des logements en propriété et les loyers ne baissent que légèrement. L’année prochaine, les analystes imaginent que le volume des prêts hypothécaires devrait légèrement s’atténuer.

L’industrie accuse le coup

La marche des affaires des exportations et de l'économie en général ne manque pas de se refléter dans la construction de bâtiments industriels. Avec l'amélioration de la situation à la fin du deuxième trimestre, on croyait que le pire était passé et le volume d’investissements industriels avait pu être maintenu, malgré un contexte difficile et le contrecoup du premier trimestre. Mais, ce secteur n'a pas pu confirmer ses bons résultats. Au troisième trimestre 2020, la baisse des investissements est de 17,1 % par rapport à la même période de l'année précédente. -11,4 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années.

Exportations en hausse

En cette période d’incertitudes, les entreprises sont réticentes à investir dans le parc immobilier ; les chiffres relativement satisfaisants du commerce extérieur ne suffisent pas à inverser la tendance. Et pourtant, selon l'Administration fédérale des douanes, les exportations corrigées des variations saisonnières ont augmenté de 6,5 % au troisième trimestre par rapport au trimestre précédent, tandis que les importations affichent une hausse de 11,5 %, inversant les chiffres du deuxième trimestre quand les exportations avaient chuté de 11,6 %.

Location de bureaux dans le dur

Le ralentissement économique affecte également la construction de bureaux. Au troisième trimestre, les investisseurs se sont montrés particulièrement pessimistes dans ce domaine. Par rapport au même trimestre de l'année précédente, le volume total d’investissements a diminué de 40,6 %, voire de moitié par rapport au trimestre précédent. Il se retrouve ainsi plus d'un tiers en dessous de la moyenne des cinq dernières années, comme le montrent les chiffres de Docu Media Suisse Sàrl. Au deuxième trimestre, le recul n’était que de 22,2 % ; au premier trimestre, les investissements projetés étaient encore supérieurs à la moyenne quinquennale.

Les spécialistes de l'immobilier de Wüest Partner, se déclarent toutefois « modérément positifs ». Le télétravail et l’incertitude sur le marché de l’emploi peuvent réduire, à court terme, la demande en surfaces de bureau, mais le marché suisse se montre assez robuste. Néanmoins, selon Wüest Partner, une hausse du taux de vacance des immeubles situés dans les zones B et C, hors des grands centres urbains, n’est pas à exclure. Même si les loyers pourraient subir une légère pression au cours des prochains trimestres, les pertes seraient peu significatives.

L’école se développe

La construction d'écoles publiques, qui requiert une planification à long terme et doit tenir compte de l'évolution démographique, pourrait s'avérer un véritable pilier sur lequel s’appuyer pour l’industrie de la construction. Le volume des projets envisagés a augmenté de 11,9 % par rapport à l'année précédente, et ainsi largement dépassé la moyenne des cinq dernières années. Il en va de même dans le secteur des soins de santé. Affichant initialement un niveau extrêmement bas, le volume d’affaires a très fortement augmenté au troisième trimestre par rapport à l'année précédente, au point qu’il dépasse même de 4,8 % la moyenne quinquennale.

L’hiver invite à l’optimisme

Cet été, le tourisme suisse a pu compenser en partie le chiffre d’affaires perdu au cours de la saison hivernale. Malgré les restrictions liées au covid, les stations alpines attendent la saison des neiges avec un certain optimisme. Tout le contraire du tourisme urbain qui connaît un effondrement inédit. Inévitablement, la situation difficile et l'humeur morose se reflètent dans les projets immobiliers. Au troisième trimestre, le volume d’investissements des secteurs hôtelier, touristique et de loisirs a quasiment diminué de moitié par rapport à l'année précédente.

Cet article n'est disponible en intégralité que pour les abonnés.

Connectez-vous maintenant!

Vous n'êtes pas encore abonné? Aperçu des abonnements.

Annonces

KOF-Baublatt-Ausblick

Der KOF-Baublatt-Ausblick beziffert die zu erwartenden nominellen Bauinvestitionen der nächsten vier Quartale. Erstellt wird die Prognose von der KOF Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich. Die Analyse basiert auf Daten zu Baubewilligungen und -gesuchen, welche die Baublatt-Herausgeberin Docu Media Schweiz GmbH systematisch erhebt.

Dossiers

Bois

Bois

Le bois dans tous ses états

S'abonner à la newsletter.

Avec la Newsletter-Batimag, vous recevez régulièrement des nouvelles pertinentes et indépendantes sur l'actualité de la construction en Suisse et dans le monde.